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房地產走到轉型路口:恐慌性賣房幾乎不會出現
截至目前，全國部分城市或明或暗放松瞭限購。地方政府的救市沖動始終存在，而國傢對於房地產市場采取分類調控的方針，並無大的動作。那麼，當前房地產市場處於什麼樣的狀態？未來走勢如何？日前，在世界華人不動產學會2014年年會上，專傢學者就相關問題展開論述。
-編 者
房子的投資屬性要降低
南京大學教授 高 波
近10年來，房地產業在快速、大規模增長的過程中，積累瞭不少問題。例如，建築業出現嚴重的產能過剩，尤其是三、四線城市，普遍供大於求；房地產投資品的屬性受到社會廣泛追捧，而對房地產的居住屬性重視不夠；地方政府過度依賴土地財政及房地產開發流轉環節的稅收，而房地產保有環節稅收微乎其微。
當前，中國經濟正處於轉型升級的關鍵時期，而房地產業已走到十字路口。面對上述問題，房地產業亟須轉型升級。
在房地產業的行業結構上，要從以開發為主逐步轉向服務為主，伴隨著市場集中度的進一步提高，迫使大量房地產企業從開發商轉向服務商。近10年來，房地產開發投資的高速增長，出現瞭房地產大規模開發的格局。與此同時，房地產服務業發展嚴重不足，具有巨大的發展潛力和空間。
在房地產市場體系建設上，要從主要關註增量市場轉向增量市場和存量市場並重，在保持一定水平增量開發的同時，必須采取措施切實盤活存量。
對於增量房地產市場，應十分註重房地產開發的綠色、節能、品質提升和精細化。對於存量房地產市場，要推動不動產登記工作，註重房地產資產的運營和管理，提高房地產使用效率。
在房地產功能和投資理念上，既要充分發揮房地產的使用價值，又要促使物理上不能流動的房地產實體轉變為經濟上可以流動的房地產證券。
長期以來，由於缺乏優質的金融產品和投資工具，以及國民"有土斯有財"的觀念，房地產成為居民的主要投資品。在今後，必須大力培植房地產債券、房地產信托等金融工具，不斷完善房地產金融體系，使人們的投資行為由過度追逐房地產實體轉變為投資房地產證券，從而降低對實體房地產的投資需求。
在空間上，要破除房地產市場城鄉分割的格局，逐步建立城鄉統一的房地產市場。隨著國傢新型城鎮化規劃的實施，城鄉統一的建設用地市場的構建和不動產登記制度的完善，農村房地產將逐步具備公開交易的條件，農村房地產的使用價值和財產價值將逐步顯現。這將使農民的經濟地位得以提升，並對城市房價產生平抑作用。
在市場與政府的關系上，要讓市場扮演重要角色，政府盡量減少不當幹預。尊重市場規律，使房地產市場在房地產資源配置中起決定性作用。以財稅體制改革為突破口，使地方政府收入更多來自於增值稅、消費稅、資源稅、環境稅和房地產稅等稅種，降低對土地財政和房地產開發流轉環節稅收的依賴，也為政府更好地提供住房保障和完善公共配套及服務建立穩定的財源。
恐慌性賣房幾乎不會出現勞工貸款資格
中國社科院經濟研究所所長 裴長洪
當下，中國經濟將告別過去30多年的高速增長，進入換擋期，未來一段時期將實現中高速增長。這樣的經濟新常態必然帶來房地產市場的新常態。
目前幾乎所有的市場表現都呈現出下降的趨勢。房地產投資增長速度在下降，房地產投資占整個固定資產投資的比重在下降，房地產銷售額、銷售面積都在下降。房價從去年出現瞭初始分化，三、四線城市在下降，一、二線城市也出現松動。今年以來，下降的趨勢更加明顯瞭。
種種跡象表明，在未來一段時間樓市將回歸理性區間。從投資來講，應保持合理的或者適度增長，比如每年10%-15%的增速；從價格來講，應當保持平穩，特別是一、二線城市房價企穩，不再有大幅度的增長。這就是房地產市場呈現出的新常態。
新常態將帶來新變化，突出表現在各個市場主體都需要糾正不同程度的資產錯配現象。首先，部分房地產開發企業將面臨資金鏈中斷，房企將迎來新一輪兼並重組。其他一些涉足房地產的工商企業，也將適時從市場中撤出。一些商業銀行也將糾正過去在房地產領域過度配置資源的問題，調整自身的信貸政策。
再說居民，新常態將促使居民改善其資產負債表。擁有多套住房的居民也將調整投資渠道，出售部分房產。有人擔心，房價一路走低，賣房的風險在不斷積累。我認為，風險不可能一點沒有，但可控。理由是房價不會跌到50%這樣一個幅度。而所謂的風險，是住房的價格跌到瞭賣掉房子都還不起貸款的程度，那時才會出現恐慌性的拋售，這樣的幾率很小。
既然房地產市場的新常態已經來臨，政府應該適度調整調控政策，發揮市場在資源配置中的決定性作用，逐步放棄過多的行政性幹預，有條件、有區別地取消限購，取消交易過程中限制性稅收。
另外，政府保障房的政策也要改變。目前各級地方政府幾乎主要采用大規模建設的方式提供保障房，這樣容易出現融資難、周轉慢的問題。因此在建設之外，也可以采取先購買存量房然後以優惠的方式，例如房租補貼、優惠出售等，提供給保障對象。
市場仍有巨大供給空間
清華大學房地產研究所所長 劉洪玉
今年上半年房地產市場出現回落，預示著先前過熱的樓市開始向理性回歸。從短期變化來看，行業經濟活動整體放緩趨勢明顯，投資增速回落，新開工面積下降，商品房銷售降溫，企業商品房庫存壓力加大。
雖然房地產市場的這種短期下行態勢會對宏觀經濟產生一定的負面影響，但應該看到，這是房地產市場在經歷瞭2013年高速增長之後向均衡水平自發調整的過程，是社會各界普遍歡迎的向理性回歸的過程，支撐房地產市場發展的經濟社會基本面因素沒有發生根本性的變化，政府和社會各界應該對房地產市場抱有信心，也應該對當前的市場變化保持淡定的心態和彈性應對的策略。
對房地產市場長期發展的信心首先來自我國城鎮化的發展。近年來我國城鎮化率雖然不斷提高，但畢竟剛剛超過50%，而且城鎮化的質量也有待提高，未來尚有很大的發展潛力。今年政府工作報告又明確提出解決"三個一億人"的問題。這些都預示著以農村居民市民化為主要特征的新型城鎮化發展步伐將不斷加快，而在這個過程中必將釋放大量的生產、生活和社會活動建築空間需求，因此整個房地產市場仍有巨大的供給空間。
對房地產市場的長期發展抱有信心，還源自產業轉型升級的發展潛力。房貸2順位
過去，在房地產市場上取得利潤相對簡單，催生瞭整個行業的粗放型發展，對房屋質量和居住品質的關註不夠。然而，現有的市場調整已經預示著粗放式開發難以為繼，未來轉型升級的一大方向就是產品結構的轉變。房屋本身不僅要質量過關，而且要更加註重舒適、便利、低碳、節能，滿足可持續發展的需要。同時，我們現有的大部分新建成區域，普遍存在著公共和商業配套設施短缺的問題，需要花大力氣去不斷完善。
轉型升級的另一個方向是產業鏈的延展，從單純的開發銷售，轉到持有運營管理，即從房地產開發商向房地產資產運營管理服務商的轉變。隻有實現瞭這樣的延展或轉變，才有可能為房地產資產證券化和房地產金融的深度發展，為促成眾多的中小型房地產投資者從直接投資到間接投資的轉變創造條件。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/2014-07-24/09392833544.shtml
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